Wie entsteht ein As-Built-Plan?
Ein As-Built-Plan (auch Revisions- oder Bestandsplan) entsteht, indem das fertige Bauwerk nach Fertigstellung oder Umbau aufgemessen und der so erfasste Ist-Zustand samt aller Abweichungen von der Ausführungsplanung in CAD oder als BIM-Modell dokumentiert wird. Als Aufnahmemethoden kommen je nach geforderter Genauigkeit Handaufmaß, Tachymetrie oder 3D-Laserscan zum Einsatz; Flächen werden in der Regel nach DIN 277 (Ausgabe 2021-08) berechnet. Für die Übergabe an das Facility Management sind offene Formate wie IFC (ISO 16739-1) und COBie üblich.
Vom Aufmaß zum As-Built-Plan: der Ablauf in Schritten
Ein As-Built-Plan bildet den tatsächlichen Ist-Zustand eines Bauwerks nach Fertigstellung oder Umbau ab, einschließlich aller Abweichungen von der Ausführungsplanung. In der Praxis werden die Begriffe As-Built-Plan, Revisionsplan und Bestandsplan häufig gleichbedeutend verwendet; gemeint ist jeweils das geprüfte Abbild des real gebauten Zustands. Der Plan ist damit die verlässliche Grundlage für Betrieb, Wartung und spätere Umbauten.
Die Entstehung folgt einer festen Kette: Zuerst wird das fertige Objekt vor Ort aufgemessen, dann der erfasste Ist-Zustand mit der Ausführungsplanung abgeglichen, anschließend werden die Abweichungen in CAD oder im BIM-Modell nachgeführt und schließlich in einer Qualitätskontrolle geprüft. Erst dieser Abgleich macht aus einer alten Zeichnung einen belastbaren As-Built-Plan.
Das Ergebnis wird in der Regel in dem vertraglich vereinbarten Format geliefert, häufig als bearbeitbare DWG, als PDF und zunehmend als BIM-Modell. In größeren Liegenschaften fließt der As-Built-Plan in eine übergreifende Gebäudedokumentation ein, die teils als digitales Gebäudebuch (Building Book) geführt wird und die Bestandsdaten über den gesamten Lebenszyklus zusammenhält.
- As-Built-Plan, Revisionsplan und Bestandsplan meinen meist dasselbe: den geprüften Ist-Zustand
- Schritt 1: Aufmaß des fertigen Bauwerks vor Ort
- Schritt 2: Abgleich des Ist-Zustands mit der Ausführungsplanung
- Schritt 3: Abweichungen in CAD oder im BIM-Modell nachführen
- Schritt 4: Qualitätskontrolle und Übergabe als DWG, PDF oder BIM-Modell
Quellen: Phase Null (phase0.com) — Revisionsplan: Definition, Inhalt und rechtlicher Rahmen: erklärt Revisionsplan, Bestandsplan und Ausführungsplan, die vertragliche Basis, die Dokumentationspflicht für Abweichungen nach VOB/C, die Rolle in den HOAI-Leistungsphasen 8 und 9 sowie übliche Lieferformate (DWG, PDF, BIM-Modell) , Planprofi24 — Aufmaß oder Laservermessung, was passt: vergleicht Handaufmaß, digitales Laseraufmaß und 3D-Laserscanning (Punktwolke) nach Einsatzzweck und Genauigkeit, betont, dass nicht die maximale Präzision, sondern die projektbezogene Toleranz entscheidet, und nennt die Flächenberechnung nach WoFlV und DIN 277 sowie DWG als Ausgabeformat
Aufnahmemethoden und Genauigkeit: Handaufmaß, Tachymetrie, 3D-Scan
Welche Aufnahmemethode sinnvoll ist, hängt von Größe, Geometrie und geforderter Genauigkeit ab. Das Handaufmaß mit Laserdistanzmesser und Zollstock genügt für Standardobjekte wie einzelne Wohnungen oder einfache Gewerbeflächen. Für die Anbindung an ein übergeordnetes Koordinatensystem und die Bestimmung von Festpunkten bleibt die Tachymetrie das Mittel der Wahl.
Das 3D-Laserscanning erfasst als Punktwolke alle vom Laserstrahl getroffenen Flächen und bildet damit auch Verformungen, Installationen, Rohre und Durchbrüche ab. Es eignet sich besonders für komplexe Geometrien, große oder denkmalgeschützte Gebäude und Projekte, aus denen mehrere Plan- oder Modellableitungen entstehen. Die drei Verfahren lassen sich kombinieren: Die Tachymetrie setzt Festpunkte, der Scan liefert die Fläche, das Handaufmaß ergänzt schwer zugängliche Stellen.
Die erreichbare Genauigkeit reicht je nach Verfahren und Aufwand vom Zentimeter- bis in den Millimeterbereich. Entscheidend ist jedoch nicht die technisch maximale Präzision, sondern die Toleranz, die das jeweilige Projekt verlangt. Diese Anforderung sollte vor dem Aufmaß festgelegt werden, damit Methode und Aufwand dazu passen.
- Handaufmaß (Laserdistanzmesser, Zollstock): geeignet für Standardobjekte und einfache Grundrisse
- Tachymetrie: Festpunkte und Anschluss an ein übergeordnetes Koordinatensystem
- 3D-Laserscanning: Punktwolke für komplexe Geometrie, erfasst auch Verformungen und Installationen
- Verfahren lassen sich kombinieren, je nach Zugänglichkeit und Anforderung
- Genauigkeit vom Zentimeter- bis Millimeterbereich; maßgeblich ist die projektbezogene Toleranz
Wann ein As-Built-Plan vorgeschrieben oder empfohlen ist
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, für jedes Bauwerk einen As-Built-Plan zu erstellen, gibt es in dieser pauschalen Form nicht. Die Verpflichtung ergibt sich in der Regel aus dem Vertrag: Bauherr und Planer legen fest, welche Bestandsinformationen für den späteren Betrieb erforderlich sind und in welchem Umfang der Revisionsplan zu liefern ist.
Konkreter wird es bei den ausführenden Gewerken. Nach VOB/C ist jede Abweichung von den Ausführungsplänen zu dokumentieren, besonders bei technischer Gebäudeausrüstung und sicherheitsrelevanten Anlagen. In der HOAI spielt die Dokumentation vor allem in den Leistungsphasen 8 (Objektüberwachung) und 9 (Objektbetreuung) eine Rolle, in denen die tatsächliche Umsetzung geprüft und an den Auftraggeber übergeben wird.
Empfohlen ist ein As-Built-Plan immer dann, wenn ein Gebäude betrieben, gewartet oder umgebaut wird. Ohne belastbaren Bestand fehlt jeder späteren Planung die Grundlage; Umbauten, Brandschutznachweise oder die Belegung von Flächen lassen sich nur mit einem aktuellen As-Built-Plan verlässlich bearbeiten. Für regelmäßig genutzte Liegenschaften ist die laufende Fortschreibung daher fast immer sinnvoll.
- Keine allgemeine gesetzliche Pflicht; der Umfang wird in der Regel vertraglich vereinbart
- VOB/C: ausführende Firmen müssen Abweichungen von den Ausführungsplänen dokumentieren
- HOAI: Dokumentation vor allem in den Leistungsphasen 8 und 9
- Empfohlen für Betrieb, Wartung, Umbau und Brandschutznachweise
- Für genutzte Liegenschaften ist die laufende Fortschreibung meist sinnvoll
Abweichungen dokumentieren und Flächen nach DIN 277 berechnen
Der Kern eines As-Built-Plans ist der Abgleich zwischen geplantem und gebautem Zustand. Änderungen werden gegenüber der Ausführungsplanung sichtbar gemacht, etwa durch farbliche Kennzeichnung geänderter Bauteile, Revisionseinträge und eine nachvollziehbare Versionierung. So bleibt erkennbar, was gegenüber der ursprünglichen Planung tatsächlich anders ausgeführt wurde.
Im BIM-Modell werden Abweichungen nicht nur geometrisch, sondern auch als Attribute an den Bauteilen gepflegt, sodass geänderte Elemente eindeutig als Ist-Zustand gekennzeichnet sind. Wichtig ist, dass Maßketten, Anschlüsse und Öffnungen dem realen Bauwerk entsprechen und nicht die alte Sollplanung fortschreiben.
Für Flächen und Rauminhalte gilt in Deutschland DIN 277 in der Ausgabe 2021-08 (Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau), die die frühere DIN 277-1:2016-01 abgelöst hat. Sie definiert die Flächenarten wie Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) und Nutzungsfläche (NUF) und bildet zugleich die Grundlage für die Kostenberechnung nach DIN 276. Ein As-Built-Plan sollte seine Flächen nach dieser Systematik ausweisen, damit die Werte vergleichbar und weiterverwendbar sind.
- Änderungen gegenüber der Ausführungsplanung sichtbar kennzeichnen (Farbe, Revisionseinträge, Versionierung)
- Im BIM-Modell Abweichungen als Attribute am Bauteil pflegen, nicht nur geometrisch
- Maßketten und Öffnungen am realen Bauwerk prüfen, nicht die Sollplanung fortschreiben
- Flächen nach DIN 277 (Ausgabe 2021-08) berechnen: BGF, NRF, NUF
- DIN 277 ist zugleich Grundlage der Kostenberechnung nach DIN 276
Quellen: Baunormenlexikon — DIN 277, Ausgabe 2021-08: dokumentiert die aktuelle DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (ersetzt DIN 277-1:2016-01), die die Flächenarten wie BGF, NRF und NUF definiert und die Grundlage für die Kostenberechnung nach DIN 276 bildet , Phase Null (phase0.com) — Revisionsplan: Definition, Inhalt und rechtlicher Rahmen: erklärt Revisionsplan, Bestandsplan und Ausführungsplan, die vertragliche Basis, die Dokumentationspflicht für Abweichungen nach VOB/C, die Rolle in den HOAI-Leistungsphasen 8 und 9 sowie übliche Lieferformate (DWG, PDF, BIM-Modell)
As-Built als BIM-Modell: IFC und COBie für das Facility Management
Aus einem Aufmaß, insbesondere aus einer Punktwolke, lässt sich per Scan-to-BIM ein As-Built-Modell ableiten, das den Ist-Zustand als bauteilorientiertes 3D-Modell abbildet. Für den herstellerneutralen Austausch dient das offene Format IFC (Industry Foundation Classes), das als ISO 16739-1:2024 in der Version IFC 4.3 von buildingSMART gepflegt wird und ausdrücklich für Bau und Facility Management gedacht ist.
Damit spätere Betreibersysteme die Daten nutzen können, reicht Geometrie allein nicht. Über COBie (Construction Operations Building information exchange), eine von buildingSMART definierte IFC Model View Definition, werden Betriebs- und Wartungsdaten strukturiert übergeben, meist in tabellarischer Form als Excel- oder XML-Datei. Diese Daten lassen sich in CAFM- und CMMS-Systeme importieren, ohne dass alles manuell neu erfasst werden muss.
Welche Formate konkret gefordert sind, hängt vom Zielsystem ab. Neben IFC und COBie sind die klassische bearbeitbare DWG und ein PDF für die Ablage nach wie vor gängig. Sinnvoll ist, die Zielformate und die geforderte Struktur vor dem Aufmaß mit dem künftigen Facility Management abzustimmen, damit das As-Built-Modell direkt in die Betriebsphase übergeben werden kann.
- Scan-to-BIM: aus der Punktwolke entsteht ein bauteilorientiertes As-Built-Modell
- IFC (ISO 16739-1:2024, IFC 4.3) als herstellerneutrales Austauschformat für Bau und FM
- COBie übergibt Betriebs- und Wartungsdaten tabellarisch (Excel/XML) für CAFM und CMMS
- Zusätzlich weiterhin gängig: bearbeitbare DWG und PDF für die Ablage
- Zielformate vor dem Aufmaß mit dem Facility Management abstimmen
Quellen: ISO — ISO 16739-1:2024, Industry Foundation Classes (IFC) for data sharing in the construction and facility management industries, Part 1 Data schema: benennt den aktuellen offenen IFC-Standard (IFC 4.3) von buildingSMART für den Datenaustausch in Bau und Facility Management , BibLus (ACCA software) — COBie, BIM interoperability for facility management: beschreibt COBie (Construction Operations Building information exchange) als buildingSMART-Standard und IFC Model View Definition, der Betriebs- und Wartungsdaten in tabellarischer Form (Excel/XML) für den Import in CAFM- und CMMS-Systeme bereitstellt
Häufige Fragen zum As-Built-Plan
Was ist der Unterschied zwischen As-Built-Plan, Revisionsplan und Bestandsplan?
In der Praxis werden die drei Begriffe meist gleichbedeutend verwendet und bezeichnen das Abbild des tatsächlich gebauten Ist-Zustands nach Fertigstellung oder Umbau. Der Revisionsplan betont dabei die Abweichungen gegenüber der Ausführungsplanung, der Bestandsplan den aktuellen Gebäudezustand allgemein. Vom Ausführungsplan, der den geplanten Soll-Zustand zeigt, unterscheiden sich alle drei.
Wer muss den Revisionsplan erstellen und liefern?
In der Regel ist die ausführende Firma vertraglich verpflichtet, die tatsächlich verbauten Elemente zu dokumentieren; bei der technischen Gebäudeausrüstung liegt das häufig beim jeweiligen Fachplaner des Gewerks. Weil Revisionspläne erheblichen Aufwand bedeuten, wird die Erstellung oft an ein externes Büro ausgelagert. Der genaue Umfang ergibt sich aus Vertrag und VOB.
Welche Dateiformate erwarten spätere Facility-Management-Systeme?
Das hängt vom Zielsystem ab. Für BIM-gestütztes Facility Management sind die offenen Formate IFC (ISO 16739-1) und COBie üblich, wobei COBie Betriebsdaten tabellarisch für den Import in CAFM- und CMMS-Systeme bereitstellt. Daneben bleiben eine bearbeitbare DWG und ein PDF für die Ablage gängige Lieferformate; die konkreten Anforderungen klärt man am besten vorab.
Quellen: BibLus (ACCA software) — COBie, BIM interoperability for facility management: beschreibt COBie (Construction Operations Building information exchange) als buildingSMART-Standard und IFC Model View Definition, der Betriebs- und Wartungsdaten in tabellarischer Form (Excel/XML) für den Import in CAFM- und CMMS-Systeme bereitstellt , ISO — ISO 16739-1:2024, Industry Foundation Classes (IFC) for data sharing in the construction and facility management industries, Part 1 Data schema: benennt den aktuellen offenen IFC-Standard (IFC 4.3) von buildingSMART für den Datenaustausch in Bau und Facility Management
Muss ein As-Built-Plan aktuell gehalten werden?
Sinnvollerweise ja. Ein As-Built-Plan verliert seinen Wert, sobald spätere Umbauten oder Änderungen nicht nachgeführt werden. Für genutzte Liegenschaften empfiehlt sich daher eine laufende Fortschreibung, bei der jede bauliche Änderung wieder als Revision in Plan oder BIM-Modell einfließt. So bleibt die Bestandsdokumentation über den gesamten Lebenszyklus belastbar.
Sollte ich den As-Built-Plan selbst erstellen oder einen Dienstleister beauftragen?
Für einfache, gut zugängliche Objekte kann ein Handaufmaß in Eigenregie genügen. Sobald das Ergebnis maßgenau, komplex (etwa mit 3D-Scan) oder als IFC- beziehungsweise COBie-fähiges BIM-Modell für das Facility Management belastbar sein muss, ist ein Dienstleister meist der zuverlässigere Weg, weil er Aufmaß, Abgleich, Modellierung und Qualitätskontrolle aus einer Hand liefert.
Quellen: Planprofi24 — Aufmaß oder Laservermessung, was passt: vergleicht Handaufmaß, digitales Laseraufmaß und 3D-Laserscanning (Punktwolke) nach Einsatzzweck und Genauigkeit, betont, dass nicht die maximale Präzision, sondern die projektbezogene Toleranz entscheidet, und nennt die Flächenberechnung nach WoFlV und DIN 277 sowie DWG als Ausgabeformat , Phase Null (phase0.com) — Revisionsplan: Definition, Inhalt und rechtlicher Rahmen: erklärt Revisionsplan, Bestandsplan und Ausführungsplan, die vertragliche Basis, die Dokumentationspflicht für Abweichungen nach VOB/C, die Rolle in den HOAI-Leistungsphasen 8 und 9 sowie übliche Lieferformate (DWG, PDF, BIM-Modell)