Ratgeber · aktualisiert am 06.10.2026

Bestandsbau als BIM-Modell aufbauen

Ein Bestandsbau wird als BIM-Modell aufgebaut, indem das Gebäude zunächst dreidimensional aufgenommen wird, meist per terrestrischem Laserscanning, und die daraus entstehende Punktwolke anschließend in einer Autorensoftware wie Revit, Archicad oder Allplan bauteilorientiert nachmodelliert wird (Scan-to-BIM). Entscheidend sind das passende Aufnahmeverfahren, der vereinbarte Ausarbeitungsgrad und vor allem der Informationsbedarf des späteren Nutzers: Für das Facility Management zählen meist nicht maximale Geometrie, sondern verlässliche Attribut- und Betriebsdaten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist in der Regel eine höhere Genauigkeitsstufe erforderlich.

Bestandsbau als BIM-Modell: das Grundprinzip von Scan-to-BIM

Anders als beim Neubau existiert für einen Bestandsbau in der Regel keine verlässliche digitale Grundlage: Pläne fehlen, sind veraltet oder weichen vom tatsächlich Gebauten ab. Ein BIM-Bestandsmodell, oft As-built- oder Bestandsmodell genannt, bildet deshalb den real vorhandenen Zustand bauteilorientiert ab. Der verbreitetste Weg dorthin ist Scan-to-BIM: Das Gebäude wird dreidimensional vermessen, und aus den Messdaten entsteht ein strukturiertes Modell aus Wänden, Decken, Stützen, Öffnungen und technischen Anlagen.

Der Ablauf gliedert sich typischerweise in vier Schritte: die dreidimensionale Aufnahme des Gebäudes, die Aufbereitung der Punktwolke durch Registrierung und Bereinigung der einzelnen Scans zu einem georeferenzierten Gesamtdatensatz, die eigentliche Modellierung in einer Autorensoftware sowie die Qualitätssicherung gegen die Punktwolke und die Projektvorgaben. Wichtig ist die Abgrenzung: Eine Punktwolke ist noch kein BIM-Modell, sondern nur die geometrische Grundlage, aus der Bauteile mit Bedeutung und Attributen erst abgeleitet werden.

Vor dem ersten Scan sollte der Zweck feststehen, denn er bestimmt Umfang und Genauigkeit: Eine reine Flächen- und Bestandsdokumentation stellt andere Anforderungen als eine Sanierungsplanung, ein Umbau mit Tragwerkseingriff oder die Datenübergabe an das Facility Management. Der konkrete Informationsbedarf lässt sich mit der Informationsbedarfstiefe (LOIN) nach DIN EN 17412-1 beschreiben, die festlegt, wie detailliert Geometrie und Informationen je Bauteil und Verwendungszweck ausfallen müssen.

BIM-Bestandsmodell (As-built) bildet den real vorhandenen Zustand bauteilorientiert ab
Scan-to-BIM: dreidimensionale Aufnahme, Punktwolke, Modellierung, Qualitätssicherung
Eine Punktwolke ist die geometrische Grundlage, aber noch kein BIM-Modell
Registrierung und Bereinigung führen die Einzelscans zu einem Gesamtdatensatz zusammen
Zweck und Informationsbedarf (LOIN) werden vor dem ersten Scan festgelegt

Quellen: Blaskow, Lindstaedt, Schneider, Kersten (2018) - Untersuchungen zum Genauigkeitspotential des terrestrischen Laserscanners Leica BLK360 (TU Dresden, Konferenzbeitrag Photogrammetrie - Laserscanning - Optische 3D-Messtechnik): untersucht das Genauigkeitspotenzial eines terrestrischen Laserscanners für Punktwolken und 3D-Modelle und belegt eine erreichbare Genauigkeit im Millimeterbereich, abhängig von Gerät, Entfernung und Auswertesorgfalt , DIN EN 17412-1:2021-06 - Bauwerksinformationsmodellierung, Informationsbedarfstiefe, Teil 1: Konzepte und Grundsätze (LOIN): definiert die Informationsbedarfstiefe als Ablösung der starren LOD-Nummer, gliedert den Bedarf in geometrische Information, alphanumerische Information und Dokumentation und folgt dem Grundsatz, nur so viele Informationen wie nötig zu fordern; erläutert am Fachportal Baunetzwissen

Welche Aufnahmeverfahren die nötige Genauigkeit liefern

Das terrestrische Laserscanning (TLS) ist für die Gebäudeaufnahme das gebräuchlichste Verfahren. Der Scanner nimmt von festen Standpunkten aus mit sehr hoher Punktdichte auf und erreicht je nach Gerät, Entfernung und Oberfläche eine Punktgenauigkeit im Millimeterbereich. Untersuchungen an Instrumenten wie dem Leica BLK360 bestätigen dieses Genauigkeitspotenzial; die tatsächlich erreichte Modellgenauigkeit hängt jedoch stark von der Sorgfalt bei Registrierung und Auswertung ab. TLS ist deshalb für anspruchsvolle Bestands- und Denkmalaufnahmen der Standard.

Daneben stehen schnellere, aber in der Regel weniger genaue Verfahren zur Wahl. Handgeführte Scanner und mobile Systeme auf Basis von SLAM erfassen Räume im Gehen und eignen sich für grobe Bestandsübersichten, liefern aber meist nur eine Genauigkeit im Zentimeterbereich. Photogrammetrie und Drohnenaufnahmen (UAV) sind vor allem für Fassaden, Dächer und schwer zugängliche Außenbereiche sinnvoll, während klassische Tachymetrie und Handaufmaß ergänzend für Kontrollmaße und einzelne verdeckte Punkte dienen.

Die Verfahrenswahl richtet sich nach der geforderten Genauigkeit und dem angestrebten Ausarbeitungsgrad: Je höher der spätere LOD und je kritischer die Maßhaltigkeit, desto eher ist TLS erforderlich. In der Praxis werden die Verfahren häufig kombiniert, etwa TLS im Inneren und Photogrammetrie an der Fassade. Da die Endgenauigkeit auch von der Modellierung abhängt, sollte die zulässige Abweichung zwischen Modell und Punktwolke im Projekt vorab vereinbart werden.

Terrestrisches Laserscanning (TLS): hohe Punktdichte, Genauigkeit im Millimeterbereich
SLAM- und Handscanner: schnell, aber meist nur im Zentimeterbereich genau
Photogrammetrie und Drohne (UAV): sinnvoll für Fassaden, Dächer und Außenbereiche
Tachymetrie und Handaufmaß: ergänzend für Kontrollmaße und verdeckte Punkte
Verfahrenswahl folgt der geforderten Genauigkeit; Kombinationen sind üblich

LOD 300 oder LOD 400 fürs Facility Management und die Rolle von COBie

LOD 300 steht für eine Geometrie, die nach Größe, Form und Lage ausgearbeitet ist und dem Niveau der Ausführungsplanung entspricht; LOD 400 ergänzt Fertigungs- und Montagedetails und ist auf Vorfertigung ausgelegt. Für das Facility Management reicht die geometrische Tiefe von LOD 300 in der Regel aus, eine Modellierung auf LOD 400 ist dafür selten erforderlich. Der eigentliche Hebel für den Betrieb liegt nicht in zusätzlicher Geometrie, sondern im alphanumerischen Informationsgehalt der Bauteile.

Dieser Zusammenhang spiegelt sich in der Informationsbedarfstiefe (LOIN) nach DIN EN 17412-1 (Ausgabe 2021-06) wider, die den Bedarf in geometrische Information, alphanumerische Information und Dokumentation gliedert und dem Grundsatz 'so viel wie nötig, so wenig wie möglich' folgt. Für das Facility Management bedeutet das eine moderate Geometrie bei hohem Anteil an Attributdaten wie Hersteller, Typ, Wartungsintervall oder Gewährleistung. Welche Informationen zu welchem Zeitpunkt zu liefern sind, lässt sich als Austauschanforderung beschreiben, wie sie die Richtlinie VDI/bS 2552 Blatt 11.1 (Ausgabe 2021-10) für BIM-Anwendungsfälle methodisch beschreibt.

Für die strukturierte Übergabe dieser Betriebsdaten an ein CAFM-System hat sich COBie (Construction Operations Building Information Exchange) etabliert. COBie ist als Model View Definition des offenen IFC-Schemas definiert und damit Teil des openBIM-Ansatzes von buildingSMART; es bündelt die für Betrieb und Wartung relevanten Informationen zu den instand zu haltenden Anlagen in einer übergabefähigen Struktur. Die aktuelle Fassung COBie V3 wurde 2023 veröffentlicht. Ob COBie, eine eigene Attributliste oder beides gefordert wird, sollte frühzeitig mit dem Betreiber abgestimmt werden.

LOD 300 entspricht der Ausführungsplanung, LOD 400 ergänzt Fertigungs- und Montagedetails
Fürs Facility Management reicht die Geometrie von LOD 300 in der Regel aus
Entscheidend ist der alphanumerische Informationsgehalt, nicht zusätzliche Geometrie
LOIN nach DIN EN 17412-1 trennt geometrische, alphanumerische und Dokumentations-Information
COBie (IFC Model View Definition, V3 2023) übergibt Betriebsdaten strukturiert ans CAFM

Quellen: DIN EN 17412-1:2021-06 - Bauwerksinformationsmodellierung, Informationsbedarfstiefe, Teil 1: Konzepte und Grundsätze (LOIN): definiert die Informationsbedarfstiefe als Ablösung der starren LOD-Nummer, gliedert den Bedarf in geometrische Information, alphanumerische Information und Dokumentation und folgt dem Grundsatz, nur so viele Informationen wie nötig zu fordern; erläutert am Fachportal Baunetzwissen , National Institute of Building Sciences (NIBS) - COBie (Construction Operations Building Information Exchange): beschreibt COBie als standardisierte Organisation der Daten zu den instand zu haltenden Anlagen eines Gebäudes, definiert als Model View Definition des IFC-Schemas von buildingSMART; die aktuelle Fassung COBie V3 wurde 2023 als Teil von NBIMS-US V4 veröffentlicht , VDI/bS 2552 Blatt 11.1 (Ausgabe 2021-10) - Building Information Modeling: Informationsaustauschanforderungen zu BIM-Anwendungsfällen: deutsche Richtlinie, die praktikable Methoden zur Beschreibung von Informationsaustauschanforderungen (Exchange Requirements) für BIM-Anwendungsfälle bereitstellt und damit die Grundlage für software- und zertifizierbare Festlegungen des Informationsbedarfs bildet

Typischer Aufwand pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche

Einen pauschalen Preis pro Quadratmeter gibt es nicht, weil der Aufwand stärker vom geforderten Ausarbeitungs- und Informationsgrad abhängt als von der reinen Bruttogeschossfläche. Nach DIN EN 17412-1 bestimmt der Informationsbedarf, wie detailliert jedes Bauteil geometrisch und alphanumerisch auszuarbeiten ist, und genau diese Tiefe treibt den Modellieraufwand. Die folgenden Werte sind daher nur eine orientierende Marktbeobachtung ohne Gewähr und können je nach Anbieter, Region und Projekt deutlich abweichen.

Als grobe Spanne werden für die 3D-Aufnahme per Laserscanning und eine darauf aufbauende Bestandsmodellierung je nach Quelle und Zielgrad häufig Werte im einstelligen Euro-Bereich pro Quadratmeter genannt, bei einfachen Gebäuden am unteren, bei komplexen Altbauten am oberen Rand. Zu trennen sind dabei Vermessung und Modellierung, die getrennt kalkuliert werden. Teilautomatisierte oder KI-gestützte Verfahren können den Modellieranteil senken, ersetzen aber die fachliche Prüfung nicht.

Die wichtigsten Kostentreiber sind der Ziel-LOD und Informationsgehalt, die Komplexität und Verschachtelung der Geometrie, die Erfassbarkeit und Zugänglichkeit der Räume sowie der Umfang der mitzumodellierenden technischen Gebäudeausrüstung. Denkmalgeschützte Objekte liegen wegen der aufwendigeren Erfassung und Modellierung typischerweise höher. Für ein belastbares Angebot sollten Fläche, Ziel-LOD, geforderte Attribute, Gewerke und der Verwendungszweck des Modells benannt werden.

Kein Pauschalpreis: Ziel-LOD und Informationsbedarf treiben den Aufwand mehr als die Fläche
Vermessung und Modellierung werden in der Regel getrennt kalkuliert
Genannte Euro-pro-Quadratmeter-Spannen sind Marktbeobachtung ohne Gewähr
Teilautomatisierte Verfahren senken den Modellieranteil, ersetzen die Prüfung aber nicht
Kostentreiber: LOD, Geometriekomplexität, Zugänglichkeit, Umfang der Haustechnik, Denkmalschutz

Fallstricke bei denkmalgeschützten Gebäuden

Denkmalgeschützte Gebäude sind für BIM besonders anspruchsvoll, weil sie von der idealisierten Geometrie moderner Bauteile abweichen: unregelmäßige Wandstärken, Verformungen, Krümmungen, nicht rechtwinklige Räume sowie Stuck, Gesimse und Ornamente lassen sich mit parametrischen Standardbauteilen nicht ohne Weiteres abbilden. Es entsteht ein Zielkonflikt zwischen einem sauber parametrisierten Modell und der tatsächlichen, verformten Form des Baukörpers. Deshalb ist hier in der Regel eine höhere, teils doppelte Genauigkeitsstufe gegenüber einem gewöhnlichen Bestandsbau erforderlich.

In der Praxis wird dies über ein verformungsgerechtes Aufmaß gelöst, das den Ist-Zustand statt einer Idealgeometrie wiedergibt; der Ansatz wird häufig unter dem Begriff Historic BIM (HBIM) geführt. Zu entscheiden ist je Bauteil, was als parametrisches Objekt modelliert und was als Mesh oder direkt als Punktwolke erhalten bleibt, um die reale Form nicht zu glätten. Für die geometrische Information bedeutet das eine höhere Informationsbedarfstiefe nach DIN EN 17412-1, und die Aufnahme sollte mit einem auf Millimetergenauigkeit ausgelegten Laserscanning erfolgen.

Der rechtliche Rahmen ist zu beachten: Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache und in den Denkmalschutzgesetzen der Länder geregelt, sodass Zuständigkeiten und Genehmigungspflichten je nach Bundesland variieren. Das Aufmaß oder Laserscanning eines Denkmals ist in der Regel zerstörungsfrei und als solches unkritisch; genehmigungspflichtig sind dagegen bauliche Veränderungen, die auf Grundlage des Modells geplant werden. Maßnahmen am Denkmal sollten daher frühzeitig mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden; eine rechtsverbindliche Auskunft ersetzt dieser Beitrag nicht.

Unregelmäßige Geometrie, Verformungen und Ornamente passen nicht zu Standardbauteilen
Zielkonflikt zwischen parametrischem Modell und tatsächlicher, verformter Form
Verformungsgerechtes Aufmaß (HBIM) gibt den Ist-Zustand statt einer Idealgeometrie wieder
Oft höhere, teils doppelte Genauigkeitsstufe und millimetergenaues Laserscanning nötig
Denkmalschutz ist Ländersache; bauliche Änderungen mit der Denkmalbehörde abstimmen

Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Aufbau von Bestandsmodellen in BIM

Worin unterscheidet sich eine Punktwolke von einem BIM-Modell?

Eine Punktwolke ist das rohe Vermessungsergebnis: Millionen einzelner 3D-Messpunkte, die die Oberflächen des Gebäudes abbilden, aber keine Bedeutung tragen. Ein BIM-Modell entsteht erst, wenn aus dieser Geometrie bauteilorientierte Objekte wie Wände, Decken oder Stützen mit Attributen modelliert werden. Die Punktwolke dient dabei als maßhaltige Grundlage und Referenz für die Qualitätssicherung, ersetzt das Modell aber nicht.

Welche Dateiformate werden bei Scan-to-BIM ausgetauscht?

Für die Punktwolke ist E57 ein verbreitetes, herstellerneutrales Austauschformat. Das fertige Bestandsmodell wird im openBIM-Workflow in der Regel als IFC übergeben, dem offenen Schema von buildingSMART. Für die Übergabe der Betriebsdaten ans Facility Management kommt häufig COBie zum Einsatz, das als Model View Definition auf IFC aufsetzt. Welche Formate gefordert sind, sollte vorab festgelegt werden.

Wie lange dauert die Bestandsaufnahme eines Gebäudes?

Die reine Vor-Ort-Aufnahme per Laserscanning ist meist der kürzere Teil und kann je nach Größe, Verschachtelung und Zugänglichkeit innerhalb von Stunden bis wenigen Tagen abgeschlossen sein. Deutlich mehr Zeit beanspruchen in der Regel die Aufbereitung der Punktwolke sowie die eigentliche Modellierung, deren Dauer stark vom geforderten Ausarbeitungs- und Informationsgrad abhängt. Verlässliche Angaben ergeben sich erst nach einer Besichtigung.

Kann ein Bestandsmodell nachträglich auf einen höheren LOD gebracht werden?

Grundsätzlich ja, sofern die zugrunde liegende Aufnahme genau und vollständig genug ist. Reicht die vorhandene Punktwolke für die zusätzliche Detaillierung nicht aus, kann eine ergänzende oder erneute Aufnahme nötig werden. Weil eine spätere Anhebung Mehraufwand bedeutet, empfiehlt es sich, den Ziel-LOD und den Informationsbedarf nach DIN EN 17412-1 von Beginn an am Verwendungszweck auszurichten.

Muss ich COBie liefern oder reicht ein IFC-Modell?

Das hängt von den Anforderungen des Betreibers ab. Ein IFC-Modell transportiert bereits Geometrie und Attribute, während COBie die betriebsrelevanten Daten in einer auf CAFM-Systeme zugeschnittenen Struktur bündelt. Ob COBie, eine projektspezifische Attributliste oder beides gefordert ist, sollte als Austauschanforderung früh definiert werden, wie es die Methodik von VDI/bS 2552 Blatt 11.1 für BIM-Anwendungsfälle beschreibt.

Quellen: National Institute of Building Sciences (NIBS) - COBie (Construction Operations Building Information Exchange): beschreibt COBie als standardisierte Organisation der Daten zu den instand zu haltenden Anlagen eines Gebäudes, definiert als Model View Definition des IFC-Schemas von buildingSMART; die aktuelle Fassung COBie V3 wurde 2023 als Teil von NBIMS-US V4 veröffentlicht , VDI/bS 2552 Blatt 11.1 (Ausgabe 2021-10) - Building Information Modeling: Informationsaustauschanforderungen zu BIM-Anwendungsfällen: deutsche Richtlinie, die praktikable Methoden zur Beschreibung von Informationsaustauschanforderungen (Exchange Requirements) für BIM-Anwendungsfälle bereitstellt und damit die Grundlage für software- und zertifizierbare Festlegungen des Informationsbedarfs bildet